据上海本地媒体披露的最新数据显示，今年11月，上海二手房单月成交量为1.5万套，在成交价格方面，11月也创下了今年以来的最低价，均价为3.8万元/平方米。根据该媒体公布的每月交易数据计算，尽管11月的交易量较10月环比上升了15%，但相较6月2.8万套的成交量，11月的成交量已经下降了46%。
与此同时，记者近日了解到上海市浦东新区不动产登记交易大厅今年初“人头攒动”的场景已经不复。该交易中心工作人员表示：“由于市场行情不好，今年下半年相较年初来说，前来咨询和办理业务的市民数量减少了一半多。”
另外，上海市继杭州市之后也开始推行买方和卖方“手拉手”签约模式，房地产交易“去中介化”明显。10月26日，上海市房地产交易中心通过其官方网站发布《通告》称：为持续优化营商环境，方便人民群众存量房买卖合同网上签约，即日起在“一网通办”开通存量房买卖双方未通过中介交易网上签订合同（以下简称“手拉手交易网签”）服务。
在二手房交易市场持续低迷的背景下，上海市部分区域自今年10月以来涌现出了众多热点房源，吸引了大量看房者，但大多是业主的营销套路，市场热度并不持久。例如，在近期引发舆论关注的百汇园一套房源“降价800万元”，便是业主通过“先上调再降价”方式营造出来的假象。
对于上述业主大幅提高或者降低房源挂牌价格的行为，上海房屋管理局相关负责人回复记者采访时表示：“这具有市场的自发性，不属于违规行为。”
热点房源“昙花一现”
近期，上海二手房市场频频出现价格异常房源，成为所属区域的价格洼地，给原本冷清的二手房交易市场带来了局部的热度。
上海市徐汇区百汇园的一套房源由于一夜之间降价800万元，成为当地二手房市场中的热门房源，吸引了大量看房者。但负责代理销售该套房源的链家房产中介吴峰（化名）向记者坦言：“降价800万元只是个噱头，是业主刻意营造出的‘甩卖’假象。该套房源的业主也算是同行，对市场的操作手段以及议价方式比较在行。”
吴峰还向记者展示了该房源在链家内网显示的调价记录。记者注意到，在11月12日，该房源的挂牌价由4180万元下调至3380万元。而事实上，该业主在7月的报价是3380万元，7月末该业主突然将挂牌价上调了800万元至4180万元。
“目前该套房源仍处于在售状态。”吴峰透露道，“之前来看这套房源的购房者确实比较多，但是真正有意向的购房者并不多。目前，在链家还没有购房者达成意向，而且最近的热度已经开始下降了。”
除此之外，有消息称今年10月中旬，位于上海陆家嘴板块的浦城小区的90余套二手房在两天之内便已经清盘。不过，记者了解到，小区内仍有中介在候客。一位中介人员表示：“此前有部分客户由于资金问题选择了退房，因此还有在售房源。”
据了解，该批房源的业主并非是个人，而是上海一家房企。该房企此前通过协议收购的方式收购了该小区110套房源。中介人员向记者透露，该批房源的均价为8.5万元/平方米，“价格比较低，所以吸引了很多购房者”。
记者查询了解到，该小区此前在售二手房的最高挂牌价已经超过了10万元/平方米。此外，该批房源的交易方式按照新房方式进行，即购房者仅需要交付契税，无需缴纳增值税等费用。
交易市场归于平静
部分房源带看增多和短期成交火热，并非上海二手房市场的全貌。
近日，记者实地走访上海市浦东新区不动产登记交易大厅发现，前来办理房地产交易业务的市民人数并不多，在窗口办理业务也不需要排队。12月4日，记者通过浦东不动产微服务平台查询了解到，该交易大厅当天的叫号信息系统显示，签约受理业务的窗口办理人数为0。
与之形成鲜明对比的是，记者在今年2月初走访该交易大厅时还是一幅热火朝天的景象，多个签约受理业务的办事窗口前排队人数超过20人。
上海市浦东新区不动产登记交易大厅一位工作人员向记者解释道：“自从今年7月以来，二手房交易量下降了很多。目前，每天来交易大厅办理业务的人流量较少，和今年初相比已经至少减少了一半多。”
根据上海本地媒体公布的每月交易数据计算，尽管11月的交易量较10月环比上升了15%，但相较6月2.8万套的成交量，11月的成交量已经下降了46%。
事实上，在今年7月至9月，上海二手房市场的成交量分别为2.4万套、1.8万套、1.2万套，呈现出连续下滑状态。直至今年10月，成交量才环比增长了8%，但仍旧在市场底部徘徊，和2020年同期相比更是下降了53%。
在价格方面，11月的成交均价也创下今年以来的最低，已降至3.8万元/平方米，和10月的3.9万元/平方米相比每平方米下降了1000元。而10月的成交均价相较去年同期也已经下降了7%。
记者梳理发现，上海二手房市场7月的成交均价为4.2万元/平方米，此后几个月的成交均价一直未超过4万元/平方米。
位于浦东新区杨东板块一位房产中介人员向记者表示：“在上海绿城小区内，有一套房源今年10月的挂牌价为1299万元，均价12.3万元/平方米左右。目前，挂牌价已调整到1250万元，但是这两天已经有客户将价格压到1190万元了。”此后，记者了解到，该房源总价再次下调了50万元。
对于上海二手房市场发展的趋势，亿翰智库研究总监向记者坦言：“明年‘小阳春’或许将不会出现，除非政策面有较大的变动。目前，上海二手房市场整体上还处在调整的周期中，短期内回暖的可能性不大。”
“去中介化”趋势明显
在持续低迷的二手房交易市场面前，众多房产中介也在焦急等待市场回暖的“春天”。
记者了解到，在上海浦东新区御桥地铁站附近的10余家中介门店中，已有4家门店关闭，并且全部为国内头部品牌旗下的门店。
在浦东新区杨东板块，一家头部房产中介公司门店负责人刘峻正面临着门店运营的压力。“在过去几年，我们门店为公司贡献的年利润至少在500万元以上，但今年以来一直处于亏损状态，长期入不敷出。”
周明（化名）是一位上海市资深的房产中介工作人员，在另一家国内头部房产中介公司已经供职超过5年，在中介行业的从业经历也已接近10年。他无奈地告诉记者，今年的带看量和实际成交量下滑了很多，收入受到了很大的影响，“去年的年收入可以达到60万元，今年只有20万元左右”。
在收入大幅缩水的情况下，周明坦言，身边有一些同行已经选择了离职“转行”。据其介绍，周明所在的门店位于上海市徐汇区，在年初时共有约30名工作人员，目前仅剩下了15名。
“今年下半年，公司淘汰了一些业绩不好的员工，并对不同门店的员工进行了合并。一方面是为了缩减开支，另一方面，也是由于目前二手房交易市场行情不好，存在员工冗余情况。”周明告诉记者。
另外，在二手房交易市场遇冷的同时，上海市“去中介化”的政策意图也较为明显。10月26日，上海市房地产交易中心通过其官方网站发布《通告》称：为持续优化营商环境，方便人民群众存量房买卖合同网上签约，即日起在“一网通办”开通存量房买卖双方未通过“手拉手交易网签”服务。
对于业内“去中介化”的焦虑，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，从地方政府角度看，此次政策并无取代中介的意图。上海通过搭建手拉手网签服务平台，使得二手房买卖没有中介服务也可以快速成交。
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